Desistência da aquisição de imóvel na planta: Possibilidades

Valéria Giacomini Ribas © 2016.

Na esfera dos bens materiais, não resta dúvida que um dos itens mais importantes na lista de bens materiais  do brasileiro em geral é e continuará sendo a casa própria.

Em alguns casos, trata-se do primeiro imóvel próprio, destinado à própria moradia, e em outros casos uma das mais tradicionais formas de investimento.

Em qualquer caso, no entanto, muitas pessoas que optaram por comprar imóveis na planta estão enfrentando dificuldades de cumprir os contratos assumidos. A partir do segundo semestre de 2014, a desistência desse tipo de contrato assumiu o primeiro lugar como causa das ações judiciais contra construtoras no Brasil.

A grave crise econômica enfrentada pelo país, com a consequente alta da inflação, que diminui o poder de compra do consumidor, e o aumento do desemprego, e aumento nos juros bancários, desequilibrou de tal forma o orçamento do consumidor que tornou-se mais  difícil de honrar os compromissos financeiros.

Nesse contexto, desistir da compra do imóvel passou a ser uma boa alternativa,  em muitos casos,  a mais viável.

Ao adquirir um imóvel na planta, pagando parcelas por um certo tempo antes de poder usufruir do imóvel equivale a um certo tipo de “associação” do consumidor com a construtora, que em tese, constrói com os recursos do próprio comprador. Tal relação justificaria a grande diferença de valor entre um imóvel na planta e um imóvel pronto.

Porém, Não é só nas finanças do consumidor que a crise e suas decorrências refletem, mas também na estrutura das construtoras, e consequentemente no mercado imobiliário.

Isso tem resultado em uma excessiva oferta de imóveis, e consequentemente as construtoras tem recorrido às conhecidas práticas mercadológicas usuais em tais situações, ou seja, descontos, promoções, reduções de valores.

Diante de tal situação, os consumidores estão sendo surpreendidos por ofertas de apartamentos prontos com preços menores do que os que compraram na planta, e ainda estão pagando.

E agora?

A boa notícia para o consumidor é que, por mais que nos contratos de compra e venda geralmente constem cláusulas de irretratabilidade, ou multas ou devolução desproporcional dos valores pagos, é importante saber que tais práticas são abusivas, e portanto ilegais. Ou seja, em situações adversas, a lei ampara o consumidor garantindo-lhe o direito de arrependimento e a rescisão do contrato imobiliário.

Porém, na maior parte das vezes em que o comprador comunica à construtora a intenção de desistir da compra do imóvel na planta, é informado que não receberá nada de volta, ou será devolvido um valor mínimo, e até que terá de pagar uma multa.

Essas propostas são todas ilegais e abusivas e estão todas em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor.

Quanto aos valores pagos a título de comissões de corretagem,  são legítimos e devidos, e é justo que sejam descontados da devolução, já que tais despesas realmente ocorreram, e a construtora também teve suas perdas. Todavia, o montante não pode ultrapassar 15% do valor pago, de acordo com as decisões judiciais nesse sentido, que têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador

Outro direito assegurado ao consumidor é que o valor seja devolvido em parcela única, pois o parcelamento neste caso também é contrário às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Essa questão já está uniformizada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, e é tendência majoritária na maioria dos tribunais do país, que tem fixado o valor passível de retenção pelo vendedor entre 10% a 15% dos valores pagos pelo cliente. O restante deve ser devolvido corrigido monetariamente e pago em parcela única.

Outro direito assegurado ao comprador é a rescisão do contrato quando entrega estiver atrasada. Neste caso, a construtora é que dá causa à quebra do contrato, e neste caso  o comprador tem direito incontestável de receber tudo aquilo que pagou, inclusive comissões, devidamente corrigido e acrescido de juros, além de poder buscar indenização por  eventuais prejuízos. Em todos os casos, as opções de manter o contrato, fazer o distrato, ou ainda manter o contrato renegociando as condições, ou ainda exigir eventuais indenizações, são escolhas que cabem exclusivamente ao comprador, e não ao vendedor, que não pode tentar induzir o consumidor a adotar uma ou outra conduta.

O que precisa ser enfatizado é que o consumidor não deve em hipótese alguma assinar qualquer acordo proposto, aceitar valores  e nem as chaves do imóvel se não estiver verdadeiramente de acordo com as condições, e ciente das alternativas que lhe são facultadas.

A assinatura de documento de acordo ou proposta valerá como renegociação, e consequente concordância com o que lhe for oferecido.

A ocupação do imóvel, ou recebimento das chaves também implica em concordância com todas as condições, que não mais poderão ser discutidas.

Em qualquer caso, vale a pena revisar os valores finais do contrato, pois em determinadas situações pode economicamente viável até mesmo o distrato da compra de um imóvel na planta e posterior compra de um idêntico já pronto, tendo em vista que os descontos podem ser maiores que os valores retidos.

Por todos os motivos expostos, é imprescindível ao consumido consultar um advogado qualificado no assunto para discutir as possibilidades afim de tomar a decisão mais acertada no seu caso específico para prevenção de riscos e redução de danos.